中信证券点评四部门房地产税座谈会：试点而非立法-股票-金融界

　　2021年5月11日，财政部、全国人大常委会预算工委、住房城乡建设部、税务总局负责同志在京主持召开房地产税改革试点工作座谈会。市场普遍担忧本次座谈会意味着房地产税将会加快出台，由此可能造成房价大幅调整。我们认为本次座谈会更多聚焦的是区域性的房地产税试点工作，而非全国性的房地产税立法工作，相关政策节奏需要精准把握。全国性房地产税的征收固然势在必行，但需立法先行，短期内开征可能性不大。但区域性试点与全国性立法工作并行不悖，考虑到沪渝两地试点效果不及预期，预计后续地方试点仍将继续深化：一方面，试点城市名单有望持续扩充；另一方面，沪渝两地试点政策将不断深化，预计试点政策或按照完善征管制度、拓宽税基、适度调整税率、合理优惠的思路稳步推进。

　　▍四部门召开房地产税改革试点工作座谈会，会议聚焦的是区域性的房地产税试点工作，而非全国性的房地产税立法工作。

　　此次参与会议的是全国人大预算工作委员会，而负责立法工作的全国人大法制工作委员会未参与此次座谈会。会议的主要内容是，听取部分城市人民政府负责同志及专家学者对房地产税改革试点工作的意见。市场普遍担忧本次座谈会意味着房地产税将会加快出台，由此可能造成导致房价大幅调整。诚然，房地产税政策的稳步推进是大势所趋，但相关政策节奏需要精准把握。此次会议并不意味着全国性房地产税的立法与征收工作将进行实质性推进，而仅是对于地方房地产税试点情况的回顾与研究。

　　▍目前我国持有环节的房地产税仅在沪渝两地小范围试点。

　　一般狭义的房地产税指保有环节的房地产税，目前仅上海和重庆两市在2011年启动了改革试点。上海房地产税征收对象包括：1）本市居民家庭在上海新购且属于第二套及以上的住房，2）非上海居民家庭在上海新购的住房。计税依据为住房市场交易价格的70%，税率为0.4%、0.6%两档，另对上海居民家庭有人均60平方米的免税面积扣除。而重庆房地产税征收对象包括三类：1）个人拥有的独栋商品住宅，2）个人新购的高档住房，3）在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的二套及以上的普通住房。应税住房的计税价值为房产交易价，应税税率为0.5%-1.2%。同时，重庆也给予一定的住房扣除免税面积。

　　▍全国性房地产税的征收需要立法先行，短期内开征可能性不大。

　　2020年12月，财政部部长刘昆表示，房地产税征收要按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则积极稳妥推进。2018年全国人大将房地产税立法工作列入五年规划，而截至目前，房地产税法仍未被列入2021年立法计划。房地产税一直没有进入立法审议程序，说明相关调研及前期论证工作尚未完结。一方面，我国不充分和不完整的问题仍然存在，但仍有不动产未登记在册，同时尚未建立有效的房产价值评估机制；另一方面，虽然中国疫情防控和经济恢复较为顺利，但面临的形势更加错综复杂，不稳定性、不确定性显著上升，房地产税的征收更需稳字当先，分步推进。

　　▍区域性试点与全国性立法工作并行不悖，考虑到沪渝两地试点效果不及预期，预计后续地方试点仍将继续深化。

　　2011年后，上海和重庆的房地产税收入绝对量有所增加，但其占地方财政税收比重仍然很低。2020年上海/重庆房地产税分别仅199亿/72亿元，占地方总税收比重仅3.4%/5%。而房地产税收入包含相当大比例的经营性房屋房地产税收入，个人住房房地产税收入占比实际更低。沪渝两地试点效果有限：一方面房地产税收入规模小，个人住房房地产税远不足以作为地方的主体税种；另一方面政策对房价影响并不显著。两地试点的最大成效在于“制度破冰”，而我们预计未来地方房地产税试点改革将进一步推进，具体或有两大方向：

• 　　继续增加试点城市。根据房地产税征收“分步推进”的原则，我们预计房地产税改革试点或将推广到更多重点区域，例如深圳与海南。两地分别是中国特色社会主义市场经济先行示范区与高水平自由贸易港，《关于支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区的意见》与《海南自由贸易港建设总体方案》均赋予两地更大改革自主权，支持加大力度推进改革创新，只需通过相应程序即可进行房地产税试点。预计未来试点城市名单将不断扩充，深圳、海南两地或为改革排头兵。

• 　　沪渝两地政策深化。沪渝两地房地产税征收效果不及预期的根本原因，是两地试点政策存在一定制度缺陷：1）试点房地产税征收主要依靠纳税人自行申报，两地没有针对偷逃税现象的处罚措施，房地产税试点征收本质上旨在制度宣传与形成共识。2）征税税基较窄的同时税率较低：为了减轻纳税人的抵触情绪，同时减少征管成本，上海市主要针对新购买房屋征税，而重庆市主要针对别墅和高档公寓征税，开征范围有限。税率方面，上海市设置0.6%和0.4%两档税率，但同时按照应纳税额的70%征收，实际税率仅0.42%和0.28%。重庆采用的是0.5%、1%、1.2%三档税率，但实际上大部分情况下实行的税率仅0.5%。3）免征范围过大：上海市新购住宅免征面积为人均60平米、重庆市独栋住宅每户免税180平方米，大部分家庭的个人住房均免于征税。预计未来试点政策或按照完善征管制度、拓宽税基、适度调整税率、合理优惠的思路稳步推进。

　　▍区域试点终是过渡政策，长期来看房地产税的立法与全国征收势在必行。

　　房地产税是财税改革的重要组成部分，能够有效助力房地产市场平稳健康发展长效机制的建设，促进房地产与实体经济均衡发展。此前，中央对于房地产税的表述从“积极推进”到“稳步推进”，再到“稳妥推进”，表态逐步放缓。但进入2021年来，国新办发布会与财政部部长刘昆再度提出“积极稳妥推进房地产税立法和改革”，表态重回2016年的态度。后续全国性房地产税立法及征收工作推进节奏值得关注。

　　▍风险因素：

　　经济增速下行风险，政策不及预期风险。