限价房销售新规征求意见 “双防双保”意在扼杀“炒房”

千龙网北京5月8日讯 5月7日，北京市住建委发布《关于加强限房价项目销售管理的通知》，就限房价项目的销售管理办法公开征求社会意见。《通知》中拟规定，限房价项目可售住房销售限价与评估价比值高于85%的，由开发建设单位面向具备本市购房资格的居民家庭进行销售，所售住房为商品房，但应取得分户不动产登记证书或契税完税凭证后满5年方可上市交易；比值不高于85%（价差比不低于15%）的，由市保障房中心收购转化为共有产权住房，具备共有产权住房购房资格的家庭均可申购。

销售规则解读

关于收购转化的共有产权住房，《通知》中提到，具备北京市共有产权住房购房资格的家庭均可申购，其中项目所在区户籍和在项目所在区工作的本市其他区户籍、非京籍家庭作为优先组配售；具备共有产权住房购房资格的家庭选购后仍有剩余房源的，北京市保障房中心可向具备本市购房资格的无房居民家庭进行销售，其中建筑面积大于140平米的住房可向具备本市购房资格的居民家庭进行销售。

按市场变化调整比例

首先，在限房价项目办理施工许可后，由北京市房地产市场管理事务中心会同北京市保障性住房建设投资中心对该项目可售住房的市场价格进行评估，形成评估价。

之后，根据限房价项目可售住房在“拿地”时规定的销售限价与上述评估价之比，分别采用两种方式销售。这次，新政中将设定比例暂定为85%，在其后的实施过程中可根据市场变化和销售状况适当调整。

转商品房满五年可上市

如果开始施工后，限房价项目的比值高于85%这一设定比例，即此时限房价项目已经接近周围商品房价格，则由开发商面向所有具备本市购房资格的居民家庭进行销售，所售住房为商品房。也就是说，这类住房的销售环节和当前市场上的商品房销售规则相同。按照限房价项目之前规定的政策，要拿到限房价项目或契税完税凭证后满5年方可上市交易。

如果限房价项目的比值不高于上述设定比例，由市保障房中心收购转化为共有产权住房。购房人获得销售限价占评估价比例部分的产权份额，剩余比例产权相应转化为市保障房中心代持的政府产权份额。

专家解读

北京大学房地产法研究中心主任楼建波：“双防双保”，扼制炒房，确保限房价项目住房是用来住的。

“双防”既通过土地出让时提前锁定住房的上市销售价格，防止开发企业炒地推高房价、地价获取暴利，也防止住房出售时提前锁定的价格较市价偏低引起投资投机购房人炒房获取暴利；“双保”则既保障了房子是用来住的，也保护了刚需和改善家庭用来自住的住房需求不受到投资投机购房人的挤压。

限房价项目销售时与周边商品房价差较大时，就存在较大的获利空间，如果不采取必要的措施，原本用来居住的房屋就成了投资投机客炒房牟利的工具。如果由政府收购过来作为共有产权住房再公开摇号销售，并且购房后以后再卖二手房也只能面向符合共有产权住房购买条件的家庭转让，大大压缩了限房价项目的牟利空间，投资客、炒房者也就没有了购买的动力，申请购买的居民家庭将主要是自住的刚需家庭，使得限房价项目真正回归房住不炒的目的。

同时，收购价差较大的限房价项目转化为共有产权住房，除了保障真正需要“住”而非投资获利的居民家庭，《通知》还通过项目所在区户籍和在项目所在区工作的本市其他区户籍、非京籍家庭作为优先组配售共有产权住房，较好地落实了“职住平衡”。

北京房协副会长、秘书长陈志：兼顾各方利益又突出刚需导向

从北京市房地产市场运行的实际情况看，2017年12月全市二手住房成交均价比最高的3月下降13%，充分表明了限房价项目销售限价对引导住房价格趋于理性确实发挥了积极的作用。

但另一方面，在个别核心区域，或因市场环境变化产生的新的热点区域，部分限房价项目与周边新建商品住宅相比，仍然存在较大价差。《通知》根据当前市场形势，兼顾各方利益，明确了限房价项目收购转化为共有产权住房的设定比例为85%。如果设定比例过高，收购项目过多，会对全市普通商品住房供应造成影响，不利于商品住房市场的稳定；如果设定比例过低，则不仅会存在较大的牟利空间，而且政府持有比例较高，也会影响刚需家庭的购房积极性，毕竟这种转化而来的共有产权住房的价格相对直接推出的共有产权住房的价格还是较高。所以，总的看，85%的设定比例是经过综合考量和测算的，按这个比例，目前已推出的限房价地块，经初步测算80%左右的项目应该不会被收购，将按照普通商品住房由开发企业销售，因此对这类项目总体影响不大。而且，设定比例暂定为85%，在实施过程中，还有随着房地产市场的实际情况变化等进行动态调整的机制，而不是机械地固定在某个比例，体现了管理方既兼顾当下又着眼长远，既兼顾各方利益又突出刚需导向的考虑。